热点城市“地王”频现，当前房企更愿意在“确定性强”的地块上重金布局
文｜《财经》研究员 辛晓彤
编辑 | 杨立赟
236亿元，广州“新地王”诞生。
2月25日，春节后广州土拍首秀迎来重磅地块出让。针对CBD珠江新城东区的马场一期地块，八家房企上演了一场持续9小时、竞价243轮的“土地争夺战”，引得超10万人围观，服务器多次崩溃。
最终，越秀地产将该地块收入囊中，溢价率为26.6%。236亿元的成交总价位列广州土拍历史第二、全国第五，折合8.5万元/平方米的住宅楼面价更是刷新广州单价“地王”纪录，被视作地产行业的“强心剂”。
参与竞拍八家房企皆为国央企，一方面显示出头部央国企对一线城市房地产基本面的信心，另一方面也说明了当前在拿地环节的竞争格局。
展开剩余88%克而瑞地产研究中心在相关报告中指出，当前土地市场的核心特征是 “央国企主导、聚焦核心城市”，而土地市场真正回归正轨，仍需依托销售端的实质性回暖与民企投资的全面重启。
从数据与市场现实来看，广州马场“地王”的诞生，是2025年全国核心城市地王频现现象的延续，这一结果更多由地块自身的核心价值决定，短期内并不代表市场整体回温。
2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，创下四年来新高，但整体来看溢价率高于1%的地块仅占17%。也就是说，各地的“地王”背后，是土拍市场结构性的冷热不均。
“热点城市核心地块的受关注度持续走高，本质是市场谨慎度提升的表现，房企在市场预期尚未完全明朗的情况下，更愿意将资金投向确定性强的优质地块。”58安居客研究院院长张波对《财经》表示，当一二线城市外围地块、三线城市核心地块均迎来市场追捧时，才是房地产市场完全复苏的明确信号。
珠江新城最后的“遗珠”
这场土拍鏖战的爆发，从地块亮相之初便已埋下伏笔。
2月10日，2026年广州市首场土地推介沙龙上，马场是其中重点推介地块。中指研究院广州分院研究主管陈雪强告诉《财经》，该地块是广州近十年来出让过地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块。
作为广州的核心CBD，珠江新城早已寸土寸金，土地供应极度稀缺，马场一期地块也因此被称作珠江新城CBD最后的“遗珠”，该地块恰好坐落于广州核心发展轴之上，区位优势无可替代。
马场一期的起拍价为186亿元，已经超过广州绝大多数地块的最终成交价，是广州近15年出让的起拍门槛最高的地块之一。
地块的价值还体现在周边典型豪宅项目云集。距马场一期地块约2.2公里的保利玥玺湾，2025年11月开盘首日销售额便突破100亿元，成为2025年全国首个开盘当日破百亿的项目。该项目成交均价高达17万元/平方米，最高单价更是超30万元/平方米。
中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平认为，马场地块在天河区的稀缺性决定了其核心价值，后续开发企业可通过产品升级持续维持项目溢价，而此次土拍的激烈竞标，也对周边在售项目的价格形成了正向推动。
竞拍当天的八家房企分别是越秀、保利、招商、华润置地、珠江实业、广州城投、广州建筑以及广州地铁，均为国央企。民企缺席了这场核心地块的争夺战，也从侧面反映出当前市场的拿地格局。
根据规划，马场一期将被打造成高端住宅、顶奢商业、甲级办公、优质教育的全能综合体，并建设总绿地面积超10公顷的城央公园，成为珠江新城的又一城市标杆。
出让协议明确要求，竞得方须引入一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营6年内，销售贡献累计不低于300亿元，也就是每年50亿元。越秀方面则表示，该地块将引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业。
目前呼声最高的是SKP，也符合规划中“顶奢商业”的定位。据行业媒体WWD援引消息人士称，2025年北京SKP销售额达到235亿元。
早在2021年，中国政府采购网发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，便将该地块的发展前景对标北京SKP。2022年，广州市政府与北京华联（SKP）百货有限公司签署战略合作协议，明确提出建设华南首个SKP项目。2025年10月，广州印发《提振消费专项行动实施方案》，提出推动马场片区高端商业载体建设，多方信号均指向SKP的落地。
截至发稿，SKP与越秀均未就此事的确切情况做出表态。
土拍市场“筑底”
过去一年，土拍市场的热与售房市场的冷形成鲜明对比。核心城市“地王”不断更替，例如杭州仅一季度就三次刷新单价地王纪录。同时，高溢价成交地块频现，一线城市及二线重点城市溢价率超20%较为普遍，成都、杭州等不乏有溢价率超过100%的项目。
张波提到，2025年市场并未完全复苏，但广州共成交47宗涉宅地块、出让金约506亿元，核心区域地块溢价率普遍偏高，白云江高镇地块溢价率达37.83%。
“地王”频现，离不开政策层面的加持。2023年10月17日，自然资源部发文建议取消土拍中的地价限制，此后一个月成为土拍政策集中放开的窗口期，成都、杭州等18个新一线、二线重点城市先后取消地价上限。广州紧随其后，成为第一个放开土拍的一线城市。上海和深圳分别于2024年6月和9月放开土地限价，一线城市中只有北京尚未完全放开，但部分核心地块也已取消地价上限及销售指导价。
土拍放开的同时，各城市优质地块被纷纷摆上牌桌。综合来看，各地“地王”大都如马场项目一般，具备独特的区位优势。
克而瑞数据显示，2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，创下四年来新高。
看似回暖的溢价率背后，是结构性的冷热分化，全国范围内能够实现溢价成交的地块仍属少数：溢价率高于1%的地块仅占17%。
业内对于“高热地块”的传统筛选标准为成交总价超5亿元、溢价率不低于15%，而2025 年全年符合这一标准的地块仅占0.8%，其中一半还集中在杭州、上海、成都三座热点城市。
通常来说，溢价率的提升主要集中在一季度。克而瑞深度咨询、普睿数智研究中心研究总监马千里告诉《财经》，“这是由于年初核心城市加强优质宅地出让，和马场地块为2026年初市场开个好头类似。”
2025年一季度，北京海淀朱房两宗地块均采取不限价、无房价指导价、价高者得的出让方式，上海、杭州、成都等热点城市也接连拍出高溢价地块；与此同时，三四线城市供地进入季节性低位，对全国整体溢价率的拖累效应明显减弱。
从2025全年整体趋势来看，土拍在年末溢价率有所下降，同比低于2024年。其中一部分原因是溢价率偏低的三四线城市供地数量提高，而一二线城市供地数量减少。
2025年5.3%的土地平均溢价率在最近四年内处于最高位，但将时间拉长至十年维度，其水平与2021年的10.5%存在明显差距。
马千里告诉《财经》，2016年土地溢价率高企，当时处于城市更新，房价低价快速上涨，导致预期地价远高于政府评估价格，所以溢价率“非正常偏高”。
2018年全国平均溢价率降至15.4%，回落到比较正常的水准，核心原因是政府对地价的评估体系进一步完善。即便2017年已全面铺开“限房价竞地价”政策，但上限多设定为 30%-50%，政策并非溢价率回落的核心因素。
2019年至2021年，房地产市场处于高位震荡阶段，2021年上半年溢价率走高与当时新房市场的短暂复苏相关，但下半年随着房企竞拍资格、竞拍资金等管控收紧，叠加市场下行，全国土拍市场陷入低迷，溢价率持续在个位数波动。
“2025年溢价率回升，说明供地规模更加合理，质量也有所提高。不过应该将其看作市场‘开始筑底’，而非‘市场复苏’。”马千里表示。
民企拿地仍趋谨慎
2025年，各地政府保持“缩量提质”供地策略，全年300城住宅用地成交规划建面同比下降13.7%，出让金同比下降10.7%，土地市场从“量增”向“质优”转型。
重点房企拿地总额呈现回温态势。根据克而瑞数据，百强房企拿地金额11027亿元，同比增长3%，止住了四年来不断下滑的趋势；建筑面积10090万平方米，同比下降5%，自2021年以来持续降低。
央国企是拿地主力，百强房企中，14家央企拿地金额超过50%，29家地方国企拿地总额约占三成，而16家民企的拿地金额仅占一成，
不过民企拿地金额有所增长，2025年超过1000亿元，同比增长8%。滨江仍然牢牢占据百强房企前十的位置，邦泰、大华等民营房企跻身拿地金额前30名。
总体来看，民企拿地仍以“防守型”布局为主，偏好高价值、高确定性的改善型或豪宅项目，以保证去化和利润空间，避开三四线城市及远郊地块，降低风险。
与全国性头部央企的跨区域拿地策略不同，民企大多采取“深耕核心城市”的拿地思路，例如滨江集团在杭州拿地、大华集团在上海拿地、懋源地产在北京拿地。
此外，民企在拿地方式上更为谨慎，倾向于与国央企或地方平台公司组成联合体，以分散资金压力和项目风险，纯民企独立拿地的案例较少。
当下的地产市场，仍在筑底的过程中寻找节奏、脚踏实地调整，市场复苏需要更多时间与耐心。
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